地产转型需要时间与钞票，在这之前，谁拥有挣脱周期性风险的实力就意味着，谁能更从容、安全的探索下一下万亿市场

　　《财经》记者 施然 | 文  康妮 | 编辑

　　8月21日，碧桂园(02007.hk)发布2019年半年报。此时距离全国房地产调控政策密集发布、碧桂园开始推行“提质控速，行稳致远”战略恰好一年。从财报来看，碧桂园能够在此轮行业周期性调整中略显从容，主要原因是其遍布全国的土储与相对低廉的资金成本。

　　财报显示，截至6月30日,碧桂园上半年营收2020.1亿元,同比增涨52.3%，股东应占核心净利润159.8亿元，同比增长23.4%。

　　从目前房企前三甲“碧万恒”公布的数据来看，碧桂园营收超过万科(000002.SZ)600多亿元，而净利润增幅远超恒大(3333.hk)。8月28日，恒大发布的2019年半年报显示，其股东净利润为149.2亿，同比降低51.6%。

　　《财经》(博客,微博)记者统计发现，近三年来，碧桂园一直是三家房企中，营收增长幅度最快的一家。2016-2018三年内，碧桂园营收上涨147%，而恒大和万科分别为121%、24%。

　　中国房企最大特色是高负债经营，高营收背后往往意味着高杠杆、高风险。刚刚发布半年报的融创中国(1918.HK)，2019年上半年，营收768.4亿元，同比增长64.9%，但净负债率却为205.88%，较2018年年底的149.39%上升56.49个百分点。

　　而碧桂园的负债与现金流表现却一反行业常态，截至6月30日，碧桂园净负债率为58.5%，同比去年59.0%下降0.5个百分点，并连续三年年中净经营性现金流为正。

　　土储布局决定利润空间

　　评估一家地产公司可持续发展的能力，土储是核心。低成本的土地资源，超前于市场上涨周期的布局，都是缓冲楼市宏观调控的筹码。

　　碧桂园中报显示，截至2019年6月底，公司权益可售资源约1.76万亿元，另有潜在可售权益资源约1.025万亿元，可满足未来三到四年的销售量。澳门精准资料网下载

　　在第三方统计机构克而瑞研究中心近期发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》榜单中， 碧桂园新增土地货值4254.4亿元，稳居行业第一。

　　现在，碧桂园的业务已经遍布中国内地31个省、自治区、直辖市、279个地级市、1235个县/镇区。

　　“给你一个五星级的家”，碧桂园的这句广告语从一线深入到了五线城市，甚至出现在海拔3000米以上的西藏（楼盘）。

　　2016年，碧桂园与恒大双双重仓三四线拿地，由于抓准了棚改货币化政策的红利释放期，碧桂园2017?2018两年营收与利润大涨。

　　进入2018年，棚改政策推进出现调整，由货币安置转为货币+住房安置，此后，随着“房住不炒”、“一城一策”等楼市调控政策的持续推进，三四线房价开始进入下跌周期。

　　几家重点布局三四线的房企也开始被市场唱衰。

　　但从碧桂园中报的表现来看依然坚挺。2019年上半年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约2819.5亿元，权益合同销售面积3129万平方米。在此前克而瑞披露的《2019年1-6月中国房地产企业销售榜T0P200》数据显示，今年上半年，碧桂园更以3700亿元操盘金额以及约2800亿元的权益销售金额，双双位居行业第一。较高的销售速度意味着稳健的现金流。而且碧桂园上半年的利润和营收都实现了两位数的增长，利润可观意味着这家公司的营收增长不是靠挥泪大甩卖。

　　拿对地是碧桂园逆周期增长的主要原因。

　　4月13日，广发证券(000776)于发布研报，认为碧桂园在三四线城市纵深拓展领先,布局兼顾广度、深度?在2015年-2017年,碧桂园项目数量平均扩张增速为85%,领先龙头平均水平,把握住了市场上行周期?布局上,以三四线为主阵地,分享了城镇化进程红利,同时15年产品升级又把握住了三四线消费升级机遇?此外,15年开始逐步加大一二线周边布局力度,且持续参与并巩固一二线城区市场,稳步优化土储结构?

　　从其拿地思路来看，碧桂园没有盲目出击三四线，而是一到五线均衡布局，并提前锁定未来拥有经济增长、人口净流入优势的区域。

　　2019年上半年，碧桂园一二线与三四线权益销售额比为39:61，而其目标是未来将这一比例扩大为44:56。

　　碧桂园董事局主席杨国强看好未来中国城镇化发展的前景，认为一二线居民有对好房子的追求，三四五线同样有，他希望碧桂园可以在全国范围内建老百姓(603883)买得起的好房子。

　　2019年中报显示，碧桂园目前可售资源中，75%位于粤港澳大湾区、长三康妮角经济圈、长江经济带等五大城市群，98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域。

　　人口、经济、产业等是支撑房地产发展的根本因素。五大城市群的GDP占全国总量的一半以上，是我国房地产行业的主战场。其中，粤港澳大湾区已经成为业内兵家必争之地。

　　今年2月，中央印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，计划把大湾区打造成世界第四大湾区，届时，香港、澳门（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）作为四大核心区域，经济、文化、楼市都将受益于政策红利。

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　　在碧桂园2018年年报中可以看到，其土地储备中，广东、江苏、安徽、浙江等省份分别占比24%、10%、6%、4%，合计高达44%，这四个省份正是粤港澳大湾区及长三角经济区所在的区域。

　　因为布局较早，拥有拿地成本优势，未来伴随项目的逐步入市，碧桂园还会进入销量与利润持续释放期。

　　瑞银证券认为，2019年房地产销量将同比持平，其中一二线城市的销售将好于三四线城市，同时改善的购买意愿可能会给低线城市带来溢出效应需求，因此看好未来碧桂园的股价上涨空间。

　　半年报期内，碧桂园每股盈利人民币0.73元，同比增长21.7%。

　　融资成本构筑财务“护城河”

　　碧桂园土储全国均衡布局，优点在于，一个四线城市卖得不好，亏损也会被销量好的一二线城市对冲；缺点在于资金占用过大，对现金流要求较高，尤其房企融资环境趋紧的当下。

　　两年来，“房住不炒”政策指向以及融资紧缩调控，不仅限制了房价与市场购房需求，也让开发商的现金流供给被断裂危机笼罩。

　　但从中报来看，碧桂园的负债与现金流都比较健康。

　　截至6月30日，碧桂园净负债率为58.5%，同比去年59.0%下降0.5个百分点，远低于行业平均水平。

　　亿翰智库从2018年营收超30亿元的上市房企中筛选出100家样本房企测算，100家房企的平均净负债率为84.09%，其中最高的达到191.50%。

　　上半年以来监管层再次强调，房地产行业占用信贷资源依然较多，要加强对高杠杆房企的融资行为监管，收紧房企的信托融资和海外发债。

　　来自人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国有274家房地产企业发布破产公告。

　　强者恒强，弱者淘汰，这是此轮周期性调整给地产行业带来的最大变化。

　　资金链一断，还债压力下，很多房地产商只能卖地求生，或者宣布破产。如曾经风光一时的华夏幸福(600340)、新城控股、泰禾地产等，目前都在为过去的激进布局买单。

　　但从碧桂园的中报表来看，其流动资金完全能覆盖到期负债。

　　上半年，碧桂园流动资产净值约1598亿元，流动比率(流动资产/流动负债)约为1.1，与2018年12月31日一致。

　　面对行业周期性调整，碧桂园早在20康妮18年半年报时就宣布提质控速，杨国强认为，要做百年基业，就得放慢碧桂园发展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平。

　　融资大环境一旦改变，所有的地产企业都会受到影响，这时，银行、机构投资者就会格外偏爱稳健的企业澳门精准绝杀资料大全。

　　碧桂园上半年融资成本为6.13%，在行业前十名房企中，处于低位正澳门精准资料公开。目前，行业的平均融资成本为8%左右。

　　4月11日，恒大增发的几十亿三年期美元优先票据，融资成本为9.5%左右；6月11日，融创发行的6亿美元三年期优先票据融资成本为7.25%。

　　资本市场保持正向反馈

　　近半年来，碧桂园的土储与融资优势得到了资本市场的正向反馈。6月17日，在港交所上市12年、市值超2000亿港元的碧桂园入选入选“恒生中国企业指数”，即香港恒生国企指数（HSCEI）。作为香港证券市场的一项重要指数，它目前包括包含H股、民企股及红筹股在内的50只成分股。此前碧桂园已经入选恒生中国25指数成份股、恒生综合指数及恒生中国内地100成份股等重要指数，显示出资本市场对这家行业龙头企业的规模增长、盈利能力、成长性和市场影响力的广泛肯定。

　　美国权威金融媒体《巴伦》（Barron’s）追踪的12家评级机构中，有7家给出最高的买入（buy）评级、2个为增持（overweight）、1个持有(hold)、1个减持（underweight）、1个卖出(sell)。平均目标价为14.83港元，比当前股价（8月27日收盘价10.10港元）高出46.8%。

　　目前碧桂园被惠誉、标普、穆迪三大国际权威信用评级机构看好，其中惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级， 标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，评级展望均为稳定。

　　穆迪5月16日发布的研报称，碧桂园穿越周期的执行力，范围广阔的土储，以及国内最大开发商的地位，决定了这家公司拥有强劲的营销能力。

　　研报认为，碧桂园通过开发性价比高的住宅,为综合性城镇和城市提供增值服务,可以满足中国不断壮大的中产阶级的需求?而未来，这部分需求的增长潜力会支持公司业务持续性增长。

　　8月26日，碧桂园在港交所回购了1800万股，涉资1.725亿港元；27日，再次回购500万股，涉资5054.35万元。

　　虽然，碧桂园未来发展潜力被机构与券商看好。但是，在此轮周期调整中，每个大型房企都意识到行稳方能致远。

　　短期来看，监管控房价、去杠杆，禁止资金违规流入地产的决心不会动摇。

　　住宅地产营销大幅增涨最后一波大红利已近尾声，所有的开发商都不得不从现在开始思考，10年后怎么办？20年后谁才能活下去？

　　目前，多元化转型已经是行业内共识。

　　如万科做物流地产、围绕自有物业做教育零售等相关多元化；恒大跨界进军新能源汽车；碧桂园做机器人、现代农业。

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