11月20日，华安外高桥仓储物流基础设施证券投资基金（简称“华安外高桥REIT”）已正式获得证监会准予注册的批复。在此前的11月12日，上海证券交易所也已出具无异议函，华安外高桥REIT的项目状态更新为“通过”。华安外高桥REIT成为自《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》发布以来又一获批的仓储物流公募REITs项目。

　　目前，上交所已上市33只公募REITs产品，常态化发行速度明显加快，已涵盖消费基础设施、保障性租赁住房、产业园、仓储物流、收费公路、污水处理等多种资产类型。华安外高桥REIT作为上海市首单获批的仓储物流REIT项目，将进一步丰富公募REITs底层资产，为市场持续发展添砖加瓦。

　　华安外高桥REIT底层资产优质

　　仓储物流连接生产和消费，并集成运输、仓储、分拨、配送、信息等多项功能，对国民经济具有重要意义。华安外高桥REIT底层资产是位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的1处优质冷库和3处优质高标仓。项目所在的外高桥区域是全国首个“国家进口贸易促进创新示范区”和上海国际贸易中心、航运中心的核心承载地，区域集“海、陆、空、铁、水”等五种交通于一体，可进行公、铁、水多式联运物流体系搭建，区位及交通优势明显。

　　华安外高桥REIT底层资产历史期间运营稳定，运营年限均已超过6年，最近五年及一期末的平均出租率超过95%，租金收缴情况良好，租金水平保持稳定。另外，本项目现有租户租约稳定，历史合作良好，部分重要现金流提供方与原始权益人合作期限已超过10年，租户黏性较高。

　　公开资料显示，该项目原始权益人外高桥集团股份为外高桥区域重要的国有开发集团，是上海市浦东新区下属优质A股上市公司。截至2023年末，外高桥集团股份（含子公司）持有的产业物业面积约380万平方米，空置率仅为7.36%，扩募资产充足。另外，运营管理实施机构运营管理经验丰富，高层管理人员拥有平均超过16年的不动产运营管理经验，可为项目稳定运营提供保障。

　　华安基金REITs业务持续突破

　　作为国内首批公募REITs的基金管理人之一，华安基金已成功完成我国首批公募REITs——华安张江产业园REIT的首发和扩募，以及华安百联消费REIT的首发上市。随着华安外高桥REIT正式获得证监会和交易所批复，华安基金管理的基础设施证券投资基金将进一步拓展至仓储物流。

　　展望未来，华安基金将在国泰君安集团的全力支持和资源有效协同下，进一步发挥公募REITs对盘活优质基础设施资产的关键作用，践行国泰君安集团金融报国战略。

　　数据来源：外高桥集团股份2023年年度报告，《招募说明书》（数据截至2024年6月30日）

　　风险提示：本基金为基础设施基金，基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资本基金前，应全面了解本基金的产品特性，理性判断市场，谨慎投资，并承担基金投资中出现的各类风险，包括但不限于：基础设施基金特有风险（包括但不限于基金价格波动风险、流动性风险、发售失败风险、交易失败风险、终止上市风险、基础设施项目运营风险、利益冲突风险、税收等政策调整风险等）、与本基金基础设施项目相关的风险（包括但不限于政策风险、市场风险、运营风险、集中度风险、估值与现金流预测风险）、与本基金相关法律法规和交易所业务规则变化的风险等。投资者在参与基础设施基金投资前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关法律法规、交易所相关规则等，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，并确信自己已做好足够的风险评估与财务安排，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。